Généalogie Algérie Maroc Tunisie – 1^er trimestre 2006 – N° 93

Pierre Latkowski

Le 26 juin 1956, Michel Cochet, administrateur civil, chef du service central  de la Topographie et de l’Organisation foncière, a publié Le régime de la propriété foncière en Algérie ( Documents algériens 119).

Les Documents algériens étaient préparés par le service de l’Information du cabi­net du ministre de l’Algérie et constituaient une étude brève, mais complète, d’un sujet ayant trait à la vie politique, économique, sociale, militaire et culturelle de l’Algérie.

Le document de M. Cochet reprend, pour la période antérieure à 1900, l’analyse et souvent les termes mêmes de la Notice sur la propriété foncière en Algérie, rédigée par M. Laynaud, directeur des Domaines, à Alger, et publiée par les soins du gouvernement général de l’Algérie en 1899.

 

CES deux auteurs me paraissent, de par leurs fonctions et leur rang, avoir pu s’entourer d’éléments suffisamment précis et objectifs pour que nous puissions accorder à leurs écrits toute la crédibilité désirable. Ce ne sont d’ailleurs, pratiquement, que l’exposé des différents textes, arrêtés, lois, ordonnances pris par le pouvoir depuis 1830 en la matière, avec leur incidence sur la nature juridique de la propriété immobilière en Algérie.

J’ajouterai que mon expérience professionnelle au service des Domaines m’a permis de participer dans la région de Souk-Ahras, dans les années 1950, à la remise de titres de propriété aux indigènes qui avaient pu faire état de leurs droits, ainsi que nous le verrons ci-après. Je peux aussi témoigner que les intéressés n’étaient pas indifférents au fait de devenir propriétaires, au regard de la loi française, des terrains qu’ils exploitaient, puisqu’un marché s’était créé et que nous enregistrions chaque année un nombre important de mutations sous condition suspensive consenties entre eux pour vendre ou acquérir par anticipation les parcelles situées dans le périmètre des enquêtes prescrites pour la délivrance de titres.

Aussi, je me suis attaché à reprendre les termes des ouvrages de MM. Laynaud et Cochet pour exposer, le plus succinctement possible, l’évolution de la nature juridique du foncier en Algérie sous le régime de l’autorité française.

Avant la conquête

La propriété immobilière en Algérie était soumise à la loi musulmane, à laquelle s’ajoutaient les « kanouns » en pays kabyle, les coutumes régionales et les errements établis par le gouvernement turc.

Or, ni dans les sources du droit musulman, ni dans d’autres sources reconnues, on ne trouve, exprimées dans une forme concrète, les règles qui régissaient la propriété foncière.

Selon les pratiques de l’époque, qui se déduisent uniquement de prescriptions diverses, éparses et souvent contradictoires, la propriété foncière était constituée de plusieurs manières.

Elle pouvait être transmise par vente, donation ou succession, être acquise par pres­cription, ou encore être constituée habous. Le habous consistait à donner l'usufruit d'une chose, pour une durée égale à celle de la chose ; il pouvait être constitué au profit de toute personne civile ou morale, généralement établi dans un but pieux, mais ce but n'était pas nécessairement imposé. Les immeubles constitués habous étaient inaliénables et imprescriptibles.

Dans les villes et leur banlieue, la propriété était possédée à titre privatif ; elle reposait presque toujours sur des titres dont la plu­part émanaient des cadis ; elle revêtait, en un mot, d'une manière apparente et indiscutable, le caractère « melk » ou privé.

La situation était tout autre en dehors des villes.Dans ces contrées vivaient des populations qui se trouvaient au moment de la conquête, réparties en groupes dis­tincts, ou tribus. Chaque tribu occupait un territoire qui lui était pro­pre et qui, dans ses grandes lignes, était assez bien défini, mais qui n'était pas régi de façon identique, selon que la tribu était établie en terrain beylik (de l’Etat), qu’elle était installée sur des territoires maghzen, qu'elle possédait des territoires melk, ou qu'elle occupait des territoires arch ou sabega.

A cette énumération, il convient d'ajouter les terres du Sahara où tout système foncier n'était que fonction du régime des eaux.

Territoires beylik

Le gouvernement turc était propriétaire de vastes territoires dont il disposait au mieux de ses intérêts. Les indigènes qui les occupaient étaient de simples métayers ; ils payaient un fermage (hokor), plus l’impôt ; en outre, ils devaient un certain nombre de corvées et de prestations plus ou moins facultatives . Ces indi­gènes se perpétuaient sur les mêmes terres, le plus souvent depuis un temps immémorial ; ils formaient une population compacte et constituaient de véritables tribus.

N'ayant aucun droit sur le sol, ils ne pouvaient en disposer à aucun titre.

Le beylik avait en outre la disposition des terres mortes tant qu'elles n'étaient l'objet d'aucune vivification ; les bois et forêts lui appartenaient à titre privé ; il était maître également des mines et des carrières.

Territoires maghzen et melk

Pour maintenir le pays sous leur domination, les Turcs avaient constitué des colonies militaires désignées sous le nom de Maghzen. La concession immobilière qui était faite aux tribus en territoire maghzen était essentiellement précaire et révocable.

Les terres melk appartenaient aux occupants en pleine propriété dans les conditions déterminées par la loi musulmane.

Que la propriété melk reposât sur un titre souvent dressé par des écrivains sans caractère officiel, ou sur la simple possession, par prescription, ce qui était le cas le plus général, sa consistance était toujours mal définie.

En outre, elle était fréquemment possédée indivisément par les membres d'une ou plusieurs familles. Aussi, quoique jouissant en droit de la qualité attachée à la propriété privée, les terres melk, manquant de précision et de facilité de transmission, n'avaient-elles, en fait, que les apparences de cette propriété.

Territoires arch

Le fonds du bien arch (ou sabega) était réputé appartenir au souverain qui en abandonnait la jouis­sance à la tribu. Celle-ci usait de cette jouissance comme elle l'entendait, mais sans pouvoir aliéner le fonds. Tout membre de la tribu avait droit à la jouissance des superficies qu'il était à même de mettre en valeur. Le premier occupant conservait cette jouissance de la terre, tant qu'il pouvait continuer à la vivifier, et il la transmettait dans les mêmes conditions à ses héritiers mâles en ligne directe. Cette transmission s'opérait même parfois en ligne collatérale, à défaut d'héritiers directs.

Comme on le voit, le statut des terres arch différait de celui de la propriété privée : par l'inaliénabilité ; par l'obligation de continuer à vivifier le sol pour en conserver la jouissance ; par les modifications apportées à l'ordre succes­soral ; par l'interdiction du droit de location ou de tout autre mode de jouissance autre que l'exploitation directe du sol par l'usager.

Tel était l'état de la propriété en Algérie avant la conquête. Il est caractérisé par l'insécurité résultant des charges occultes (habous…), par le défaut de toute précision dans la consistance des biens ruraux, par l'indivision fréquente sur les terres melk, par l'imprécision des droits des détenteurs des terres maghzen ou arch, en un mot, par l'absence des critères indispensables au regard de la loi française en matière immobilière sur le territoire national.

1830 : maintien de la loi musulmane

La première disposition que le gouvernement fran­çais a adoptée au sujet de la propriété en Algérie est contenue dans la convention du 5 juillet 1830 qui règle la capitulation d'Alger ; elle est conçue ainsi qu’il suit :

«La liberté des habitants de toutes les classes, leur religion, leurs propriétés, leur commerce et leur industrie ne recevront aucune atteinte. »

Le principe ainsi posé eut pour conséquence de laisser sous l'empire de la loi musulmane les immeubles possédés par les indigènes, ainsi que les conventions intervenues en la matière entre indigènes musulmans.

Mais il est certain que, dès 1830, la France dut faire face à la complexité des problèmes résultant de la prise du pouvoir et de l’installation des colonies de peuplement. Le gouvernement dut prendre un nombre considérable d’arrêtés, d’ordonnances, de lois, de circulaires et d’instructions, chacune venant compléter, modifier, affiner, voire abroger la précédente.

Notons simplement que, dans un premier temps, furent remis au domaine de l'Etat tous les immeubles appartenant à la Mecque et Médine, aux mosquées, marabouts, zaouïas, en général à tous les établissements religieux musulmans, à la  charge par l'Administration d'acquitter les dépenses au paiement desquelles les revenus des immeubles appréhendés étaient affectés. Furent placés sous séquestre et incorporés au domaine de l'Etat les im­meubles occupés précédemment par le dey, les beys et les Turcs sortis du territoire de la régence ou appartenant aux indigènes restés rebelles.

Les mesures prescrites en application de ces premiers arrêtés ne donnèrent que des résultats fort restreints. Elles méritent néanmoins d'être notées, car elles marquent le premier pas dans la voie adoptée par le législateur pour la constitution de la propriété indigène. Il fallut aussi enrayer, dans le même temps, la fièvre de spéculation qui se manifesta dès le lendemain de la conquête : nombre d’Européens, sans se préoccuper des particularités de la propriété foncière en Algérie, constatées ci-dessus, faisaient les démarches les plus actives auprès des indigènes pour se procurer des terres. Ceux-ci, dans la conviction que notre occupation ne serait que de courte durée, consentaient la vente de tout ce qui leur était demandé. Les acquéreurs, dont le principal but était la spécu­lation et qui n'achetaient que pour revendre, s'inquié­taient peu de la régularité de leurs acquisitions.

La tâche du législateur pour donner à la propriété foncière en Algérie des bases juridiques plus strictes se révélait donc complexe.

Trois textes revêtent une importance particulière :

- la loi du 16 juin 1851 qui a défini les domaines public et privé de l'Etat, des départements et des communes ;

- le sénatus-consulte du 22 avril 1863 qui a déclaré les tribus propriétaires des territoires dont elles avaient la jouissance permanente et traditionnelle à quelque titre que ce soit (terres arch) et prescrit la délimitation de leurs territoires, leur répartition entre les différents douars de chaque tribu, la détermination des biens communaux et la reconnaissance des biens domaniaux, puis l'établissement de la propriété individuelle ;

- la loi du 26 juillet 1873 dont le but peut être ainsi précisé :

• mettre la propriété indigène sous le régime de la loi française,
• reconnaître et constater les droits individuels dans les territoires melk,
• constituer la propriété individuelle dans les territoires collectifs,
• dans les uns et les autres, délivrer aux ayants droit des titres formant le point de départ de la propriété individuelle « francisée ».

En effet, avec cette loi est née la théorie de la francisation des terres. (Précisons que la francisation reste sans effet sur le statut personnel du propriétaire lorsque celui-ci estindigène).

D’autres textes suivront, pour adapter, réviser ou modifier la législation en fonction des difficultés rencontrées, l’objectif principal restant de reconnaître les propriétés individuelles déjà existantes, et de constituer la propriété individuelle en territoire de propriété collective.

Qu’il s’agisse de reconnaître (territoires melk) ou de constituer (territoires collectifs) les propriétés, une commission était constituée afin de définir la consistance et les limites des parcelles, les ayants droit, et, après examen des titres éventuellement existants et des résultats de l’enquête effectuée sur le terrain en présence des autorités locales et des intéressés, dressait un procès-verbal qui, transmis à l’autorité centrale – gouvernement général, direction des Domaines – avec plan à l’appui, permettait la rédaction de l’acte de propriété. Le requérant reconnu dans ses droits recevait un titre privatif qui lui assurait, à l'égard de tous, la pleine propriété du bien selon la loi française.

Tous les droits réels non maintenus étaient définitivement abolis, quelles que soient la nature et la date des actes les constatant.

Les chiffres

Les terres de l'Algérie du Nord (21 millions d'hectares, en chiffres ronds) se répartissaient en gros, à la date du 6 décembre 1954, selon le tableau reproduit ci-après.

Tels sont les chiffres auxquels les travaux de délimitation du sénatus-consulte du 22 avril 1863 d'une part, les travaux d'enquêtes partielles ou d'ensemble d'autre part, effectués entièrement sous la conduite de l'Administration en exécution des lois de 1873, 1897 et 1926, ont permis d'aboutir. Ces statistiques, au dire de M. Cochet, s'appuient exclusivement sur des données qui ont pu être contrôlées.  n

P. L.

 

 

- 5.233.529 ha constituaient le domaine de l’Etat dont 539.315 ha au domaine public, 4.694.214 ha au domaine privé (ordinaire, forêts, maquis, broussailles).

- les communaux couvraient 4.179.050 ha : parcours, forêts, maquis, broussailles, attribués aux douars considérés par la législation algérienne comme des sections de communes ayant leur personnalité morale.

- La propriété privée comprenait 11.447.040 ha  dont :

             Propriété européenne : 2.247.040 ha

                  Propriété indigène :                 9.200.000 ha, celle-ci comprenant 2.722.062 ha francisés, 4.406.356 ha  melk, 2.071.582 ha arch